Tribunale di Napoli, Sez. I, Sent. n. 3184/2022
Si tratta di una delle più ricorsive vicende in ambito condominiali, e più segnatamente della responsabilità per infiltrazioni provenienti dal tetto del condominio e produttive di danni all’appartamento di un condomino. Questi individua origine e causa delle lamentate infiltrazioni nella lacerazione e cattivo stato della guaina di copertura del tetto. Sottolinea peraltro le plurime segnalazioni inoltrate all'amministratore mai riscontrate. Chi si occupa di questioni condominiali riconoscerà senza ombra di dubbio la fattispecie.
Il Tribunale accoglie la domanda del condomino volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti. Vediamo perchè.
Il riferimento normativo è l’art. 2051 del codice civile (responsabilità per danni cagionati da cose in custodia) che postula un rapporto di custodia tale da consentire il potere di controllare la cosa stessa e di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte. Il custode (il condominio) risponde del danno prodotto dalla cosa in custodia a prescindere dalla colpa. La prova liberatoria per il condominio-custode consiste nella dimostrazione del caso fortuito che è quel fattore esterno -ovvero fatto del terzo o del danneggiato stesso -idoneo a recidere il nesso di causalità tra custodia della res e pregiudizio. Il condomino danneggiato -da parte sua- deve solo dimostrare un valido nesso di causalità materiale fra la res e l'evento dannoso.
Il condominio in questione è da considerarsi custode e dunque obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. In base alla provenienza delle ‘infiltrazioni oltre al condominio (se queste derivano da parti comuni del condominio stesso) la responsabilità può essere ascritta al proprietario di una singola unità immobiliare da cui sia stata accertata la provenienza delle perdite o delle infiltrazioni d’acqua.
In virtù di tutte le allegazioni e deduzioni del condomino danneggiato nel caso in commento le infiltrazioni, manifestatasi con chiazze di umidità, muffa, crolli di calcinacci e porzioni di intonaco nell'immobile di proprietà di parte attrice (il condomino danneggiato), sono state cagionate dal cattivo stato manutentivo del tetto che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., rientra tra le parti comuni del condominio. Anche l’istruttoria è stata in questo senso.
Le carenze o i difetti di manutenzione, al pari di quelli di costruzione, non rappresentano certo caso fortuito, escludente la responsabilità della custodia ma, anzi, possono costituire fondamento giustificativo dell'obbligazione risarcitoria. Nel caso di specie, il convenuto condominio non si è neanche costituito in giudizio.
Ne segue l'accoglimento della domanda proposta dal condomino danneggiato.
