Il caso non è frequente, ma frequentissimo. Nella mia lunga avventura professionale all’interno di una nota associazione di consumatori la domanda mi è stata posta infinite volte. Per quanto tempo si rimane legati al mediatore che ti ha fatto vedere una appartamento che avresti potuto/voluto acquistare? Quando si può direttamente trattare con il venditore senza dover alcuna provvigione al mediatore? Provo a rispondere prendendo spunto d una recentissima sentenza del Tribunale di Milano (5 gennaio 2022).
Caio, interessato all’acquisto di un certo immobile, formalizza a Tizio, mediatore immobiliare, una proposta di acquisto. Quindi fa perdere le “proprie tracce”. Dopo quasi un anno dalla ricezione di quella proposta Tizio scoprendo che Caio aveva concluso direttamente la vendita con Sempronio, cita in giudizio Caio onda ottenere la provvigione dovuta ritenendo che l’affare si sarebbe concluso per effetto del suo intervento (ex art. 1755 c.c.). Il Tribunale rigetta la domanda. Vediamo perché.
Affinchè il diritto alla provvigione sia riconosciuto è necessario che l’intervento di Tizio (mediatore) abbia concorso a determinare tale conclusione dell’affare e la prova di tanto incombe proprio sul mediatore stesso, in questo caso Tizio. Quest’ultimo però, secondo quanto emerso in fase istruttoria, si era limitato a fare svolgere a Caio un’unica visita all’immobile seguita dall’invio della relativa scheda con relativa planimetria e regolamento del condominio, mettendosi a disposizione per un eventuale successivo incontro. E che nulla aveva fatto circa un problema di cambio di destinazione d’uso dell’immobile se non limitarsi a rassicurare che verosimilmente sarebbe stata approvata in assemblea una modifica del regolamento condominiale che consentisse di mutare la destinazione d’uso dell’immobile. In buona sostanza difettava, in danno di Tizio, la prova che si fosse concretamente attivato per proseguire le trattative con la proprietà una volta pervenuta la proposta di acquisto da Caio.
Quest’ultimo stante l’inerzia del mediatore aveva autonomamente coltivato una trattativa con parte venditrice (Sepronio) per giungere alla modifica del regolamento condominiale e alla stipula del preliminare (a dieci mesi dall’unica visita e dall’ultima attività provata da Tizio) e del contratto definitivo di compravendita (a quasi un anno dalla visita).
Elementi questi che tutti considerati facevano escludere la rilevanza dell’intervento del mediatore ai fini della conclusione dell’affare. Una situazione di fatto che trova riscontro in punto di diritto (Cass. civ. n. 1120/2015; Cass.civ. n.22426/2020;Cass. civ. n.16157/2010)) laddove si afferma non sussistere alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di quest’ultimo non ha dato risultato positivo e la conclusione dell’affare è indipendente dall’intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, ove la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell’originario intervento del mediatore.
Ma dunque il tempo ha o non ha una sua rilevanza nel considerare inficiato il diritto alla provvigione del mediatore? Orbene il il mediatore deve mettere in relazione la volontà delle parti, pur in un processo complesso ed articolato nel tempo, e che tale relazione deve essere l’antecedente per la conclusione del contratto; e’ sufficiente (ma necessario) che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo allorché ad esempio siano trascorsi molti mesi tra la messa in relazione delle parti e la conclusione dell’affare, l’attività con la quale l’agente abbia messo in contatto le parti interessate costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (ex multis Cass. 14/25851, Cass. 10/12527).
Nel caso di specie il nostro mediatore Tizio non avrebbe convinto il Tribunale che la conclusione dell’affare sia stata in rapporto causale con la sua attività intermediatrice,
Fonte: Centro Studi Forense - Euroconference
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